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一季度太原楼市回顾:多个项目蓄势开盘
关键词:一季度太原楼市                来源:91看房               发布时间:2019-03-07               阅读量:279

2019年,太原楼市增添了不少新房企面孔,各大开发商集聚在这个内陆省会城市,开启“群雄逐鹿”的楼市大片。进入三月,省城各大开发商开始紧锣密鼓推新,一大拨纯新盘蓄势待发。

yzc88亚洲城娱乐统计,新一年的太原楼市货量增大,除了加推楼盘外,近期六城区即将有18个纯新盘入市。与去年同期相比,今年供应大增。那么,今年太原会有哪些新盘亮相?六城区新项目分布情况如何?在当前大背景下,市场推出的新产品有哪些?价格会在怎样的区间内波动?带着这些问题,yzc88亚洲城娱乐小记者对太原楼市进行了走访。

A 18个纯新盘即将入市

据不完全统计,太原楼市今年将有18个纯新大盘入市。在区域分布方面,万柏林区有7个,小店区有5个,晋源区有3个,迎泽区有1个,尖草坪区有1个,杏花岭区有1个,物业类型颇为丰富,包括普通住宅、公寓、高层等,此外还有诸多棚改旧改片区正在进行规划建设中。

万柏林区7个项目的情况分别是:恒大御湖庄园预计4月份开盘、阳光城并州府2月已开放展厅、融创太原府售楼部尚未正式开放、中国铁建·西府国际也于2月开放营销中心、中海国际社区展厅本月开放、华侨城煤气化项目和红星天润目前正在筹备中,暂无开放时间表。

小店区有5个项目,保利东郡2月已开盘、恒大天宸(小马地块)预计下半年入市、绿城太原广场待售、当代万国府MOMA预计10月开盘、碧桂园玖玺台预计上半年开盘。

晋源区有3个项目,海尔海逸公馆去年年底开放营销中心、样板间,富力珺悦府预计本月开放展厅、6月份开盘,万科公园大道预计4月入市。

其余的三个城区,均只有一个纯新盘。尖草坪区碧桂园朗悦湾去年年底营销中心已开放,预计3月中旬开盘。迎泽区中国中铁·诺德城已于1月开放营销中心。杏花岭区融信时光之城即将入市。

今年春节前后,太原楼市进入成交淡季,但与此相对应的是太原土地市场成交活跃度上升。春节长假结束后,太原万柏林区、晋源区、小店区多个热点区域地块成交。而楼市第一季度活跃区域同样是这三个区域。

B 产品丰富类型繁多

走访市场后发现,从今年预计新入市的房源物业类型来看,有高层、洋房、别墅、大平层、公寓、商铺等,产品类型丰富。但物业形态主要还是以住宅为主。从项目类型看,既有高端盘,也有高性价比普通楼盘,购房者选择空间较大。

住宅方面,碧桂园朗悦湾、阳光城并州府,主推刚需、刚改户型;恒大在山西首座“庄园系”低密度大盘,打造建面约79-141平方米精装小高层;当代万国府MOMΛ,黄陵城中村改造项目,将成为继太原当代万国城MOMA后打造的又一高端绿色科技舒适节能住宅区。

商业类产品方面,已经运作多年、备受期待的绿城太原广场将于今年正式亮相。该项目位于亲贤长风商圈,总用地面积约234.9亩,将建设成为集商业、居住、休闲购物为一体的、超百万方的新型城市商业综合体项目;中海国际社区将在迎泽西片区打造总建面约200万方的超大综合体,填补西山区域内缺少大型综合购物体验中心的空白,多样商业产品供投资者选择。

从市场供应总体情形来看,省城今年的新增供应仍然以居住为主。仅“居住需求”而言,各项目在满足业主住有所居和优化居住环境的标准差异明显,刚需和改善的产品品质层次更加分明。家庭处于成长状态中和稳定状态下的生活方式也区别不小,由此来看,各项目供应的住宅产品形态丰富多样,可覆盖业主多元个性的居住需求。

今年省城入市的产品不仅种类众多,户型设计也更加优化。比如强化次卧的父母房功能,并在次卧设计干湿分离的独立卫生间。三居户型中,两居加客厅朝南向阳的户型比例大幅增加,更受欢迎。

业内人士先容,万柏林区、小店区、晋源区的土地储备很丰厚,商业设施崛起提质更迭,由此带动商品住宅价格明显上涨。尤其是道路路网等配套成熟,距市中心较近的板块价格增长迅速,预计下半年这些板块中的开盘项目将会备受青睐。

C 项目大多处于蓄客阶段

多个等待入市的新建住宅项目,目前均在等待办理预售证,项目展厅、沙盘和样板间将在近期陆续亮相,正处于前期排号蓄客阶段。对于何时能够开盘,项目置业顾问多表示“现在预售证难拿,具体时间不确定”。

而对于购房者如何进行排号,山西晚报记者梳理发现,主要可分为查验资产排号、无条件直接排号、购房者向合作银行定额存款、购买一定金额的“理财产品”等多种形式。等到开盘后,开发商即会组织前期排号的客户进行摇号选房。

记者了解到,在上半年迎来大批新房源入市的同时,多个刚需改善型楼盘项目已经蓄势待发,做好了充足的入市准备。

多个房地产行业分析师和营销负责人告诉记者,在当前的政策背景下,项目申领预售许可证除了需满足必备条件外,备案价格也是监管部门关注的重点。一位负责人透露,一些报价较高的项目申领预售证的过程会比较长,比较难拿到证。此时,为了按照原有计划推盘,开发商需要和监管部门沟通拿证,同时还需要积极蓄客,以便开盘之后能迅速清盘,提高回款速度,弥补申领预售证耽误的时间。

“去年四季度开始,项目基本上没怎么卖,一是市场不好,二是价格定太高的话预售证也拿不下来,索性就没怎么卖。”杏花岭区某大盘项目的销售负责人对记者表示,但为了回款任务和业绩冲刺,手中的房源也不能老攥着不动,最近楼市开始企稳,项目正准备推出新房源。

可以预见的是,新房市场房源将逐渐开闸,太原楼市将进入供应加大的新阶段。对于刚需改善型楼盘来说,是赶在即将到来的大量新房上市之前入市?还是继续观望,等待各楼盘开盘时间确定后再做卖房计划?

在采访中,不少项目营销负责人表示,市场疲软会影响房企项目的入市欲望和推盘节奏,但一些企业出于业绩考核,仍然保持着一定的入市项目数量和推盘节奏,这也使得市场上会出现高性价比楼盘。

了解到,由于去年下半年成交走淡,房企以价换量,刚需类产品去库存明显,改善型产品纷纷积到了今年销售。无论是老盘新房,还是迟迟未入市、已经到了开盘“临界点”的项目,改善类产品也将成为今年太原楼市的新盘供应主力。目前,此类产品的选择空间大。

D 价格打折硬仗在即

购房者们除了关注项目信息,更多的是关注价格。上周,某大牌开发商宣布,该品牌所有在售项目,包括住宅、公寓以及写字楼,均可享受9折左右的优惠(受备案价影响价格除外),商铺的优惠可达8折。此外,购房者还可享受额外直减、特价房等优惠,实际优惠可达6.37折。

紧接着,不少开发商跟风,来了一波较猛的打折促销。业内人士表示,从去年到今年楼市调控之后,尤其是去年下半年至今,开发商已感觉到巨大的销售压力,资金回笼是房企考核业绩的首要问题。此时,不少开发商认为市场在运转方面需要调整,改变原有模式,所以很多开发商喊出“活下去”的口号,开始大规模启动降价促销措施。

今年的这波优惠活动在3月份陆续落地。这当中,大牌开发商的价格和优惠更为透明,优惠政策全国通用。需要业主注意的是,大品牌的价格政策根据不同城市、不同项目会有所差别。对于此轮优惠,业内人士透露,在房地产业宏观调控措施不放松的情况下,开发商全年销售任务压力大,第一季度促销力度较大也在意料之中。另一方面,开发商前两年拿地后库存较多,相关费用的支出导致其资金链吃紧,回款压力增大,这也是大手笔推出全国优惠的原因。

在太原楼市,品牌房企对市场把握较为灵活,并且有一定的品牌影响和推广效应,市场降温时出炉的降价促销营销手段,在推动去化销售的同时也带动着更多中小项目跟风促销。

事实上,对于年初的开发商们来说,资金压力并不是很大,主要是考虑到后续的不确定因素,以通过降价促销来提早冲击业绩回笼资金,来防范未来的风险。

据业内人士分析,因调控政策、市场需求、金融杠杆、土地成本、业绩压力等多种因素影响,造成楼市冷热的因素越来越复杂,不能用简单的涨或跌来评价。从去年行情来看,今年销售情况依然不会太乐观,开发企业仍然采取以价换量,降低利润率、提前回款确保现金流的销售策略。

E 未来供应短缺将得到补给

2019年前两月,尽管房地产市场仍被低迷氛围笼罩,但部分城市还是露出回暖迹象。一些城市新盘供应量开始加大,调控政策略有放松,市场各方的热情纷纷被调动,开发商的热情也蔓延到了土地市场。在太原亦是如此,春节过后,太原土地市场出现两波活跃行情。

此外,春节后,多个城市出台人才落户政策,楼市调控“松绑”信号被社会各界人士加码、放大。同时,不少城市新盘集中入市,成交低迷期累积的购房需求也在近期得到释放。在圈内人士的朋友圈、微博上,纷纷能看到置业顾问、中介机构借此机会纷纷放出“抢购、抢认筹”的消息,今年楼市的小高峰仿佛一触即发。

“通常,每年的3-5月是楼市一年中的第一个小高潮,这段时间被业内视为一季度重要的销售时点。”业内人士李先生认为,随着市场推新项目入市,省城房地产市场将进入新一年活跃期,“3至5月的成交量增、价格微涨,到二季度末可能又因各种因素,重新回落。”

近两年,太原楼市的改善型产品比重越来越高,表现为两室产品接受度越来越低,三室及以上的产品热销。“因为两室对应的家庭结构就是三口之家,人口政策调整后,夫妻俩养育两个孩子的概率很大。”李先生说,三居产品成为市场主力,这成为楼市未来库存补给的重点。

就目前太原楼市的供应来看,供应量仍然呈现阶段性不足的特点,库存消化速度稳定,消化和周期缩短,价格上行压力较大。但从2018年成交土地形成的新项目入市计划来看,多数项目会在2019年下半年或年底入市,届时供求矛盾和价格增长的势头会得到逐步缓解。

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