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2018年房地产形势分析与2019年展望
关键词:2018年房地产形势分析                来源:91看房               发布时间:2018-12-06               阅读量:381

2018年,房地产市场调控政策密集出台,调控政策体系不断完善。房地产开发投资和企业资金来源增长平稳,房屋销售面积呈平稳回落态势,新开工和土地购置意愿较强,房价涨幅有所上升,地价涨幅明显回落,标杆房地产企业销售形势明显好于全国,区域间分化延续,三四线城市成为拉动2018年房地产投资和销售增长的主力。

展望未来市场,在宏观经济下行压力加大和中美贸易争端加剧的大背景下,预计房地产有关政策微调的概率增大,但“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变,此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响,后期可能会有所调整,以保证居民的合理住房消费。预计2019年,房地产主要指标会出现回落,特别是新开工面积、土地购置面积和房屋销售面积会出现小幅下降,房地产开发投资与企业资金来源保持相对平稳。

一、宏观经济形势与政策情况

1.房地产调控政策持续深化

2018年,房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系,住房租赁市场建设继续提速,调控政策更加强调“因城施策、分类调控”,地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。

中央层面上,更加注重深化基础性关键制度改革,强化金融监管和风险防控,加快住房租赁体系建设,加强对市场秩序的监管,保障人民群众合理自住需求和合法权益。在制度上,深入推进住房制度改革,优化住房和土地供应结构,完善基本住房制度体系,加快建立健全长效机制。7月31日,中央政治局召开会议,要求下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务,深化基础性关键制度改革。央行要求切实防范化解金融风险,加强金融风险研判及重点领域风险防控,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。国家发改委也强调引导规范房地产企业境外发债资金投向,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。住建部要求提高住房用地比例,热点城市安排住房用地占城市建设用地比例建议不低于25%,确保公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。证监会、住建部优先支撑大中城市、雄安新区等国家政策重点支撑区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。原国土部提出改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。改革土地供应模式,增加住房土地供应量。农业农村部提出允许在符合规划的前提下,利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等,以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。国务院常务会议明确要严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。此外,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已进入全面运行阶段,为房地产税的征收提供了关键数据支撑。

地方层面上,各地房地产政策调控较密集,强化与扩围并存,市场监管力度持续加强。具体来看,各线城市继续完善限购、限售措施,精准化程度进一步提高,约有23个城市出台限购政策、29个城市出台限售政策,长沙、西安等城市暂停企事业单位购房,海南则从省级层面进行限购、限售。进一步强化差别化住房信贷政策。公积金调整方面以北京为典型,开始“认房认贷”,并将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂钩。强化市场监管,规范市场秩序,保障合理购房需求,住建部接连公布两批次违法违规房地产开发和中介机构名单,陆续在北京、上海等30多个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,成都、武汉、西安等城市出台公证摇号销售政策。各地出台政策争抢各类人才,加快区域协调发展,共有吉林、辽宁、山东、海南、四川、浙江6省25城市出台约40条人才引进政策。旧城改造开始发力,舟山、岳阳、丽水、郑州、石家庄、武汉、青岛、成都等城市先后出台了加快旧城改造的相关通知文件。

从货币投放上看,2018年中国人民银行继续坚持稳健中性的货币政策,截至2018年10月末,我国广义货币供应量(M2)余额167万亿元,同比增长9.1%,比上年同期低2.3个百分点;狭义货币(M1)余额53.56万亿元,同比增长12.7%,比上年同期低10个百分点;流通中货币(M0)余额6.86万亿元,同比增长5.7%,比上年同期低1.9个百分点。货币供应量增速平稳回落。

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2.宏观经济形势整体平稳

2018年,宏观经济总体运行平稳,经济增速连续12个季度稳定运行在6.7%至6.9%的中高速区间。

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初步统计,2018年前三季度国内生产总值实现650899亿元,按可比价格计算,同比增长6.7%,增速比上季度回落0.1个百分点,比上年同期回落0.2个百分点。分季度看,一季度同比增长6.8%,二季度增长6.7%,三季度增长6.5%,增速逐季小幅回落。

分地区看,西南地区依然增长速度最快,实际增长8.0%,比全国高1.3个百分点,华中、华东、西北地区次之,分别增长7.7、7.2和7.1个百分点,东北地区依旧增速最慢,增长5%,增速比全国低1.7个百分点。从比重上看,华东地区占比最高,占全国的38.31%,比重比2017年全年提高0.53个百分点;华北、华中、华南地区占比较为接近,均接近全国GDP总量的1/7,其中华北地区占比较上年有所下降,华中、华南地区占比基本平稳。

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从各省市GDP规模来看,广东、江苏、山东三省依然位居前三名,其中广东、江苏两省GDP规模均超过6.5万亿元,山东则接近6万亿。浙江、河南则以3万亿以上位居第4和第5位。从增速看,云南、贵州、西藏、江西等省市区增长较快,增速超过8.5%,除江西外,均位于西南地区。陕西、福建、安徽、四川、湖北、湖南、浙江、河南、广东、广西等省GDP增速在7%-8.5%之间,相对较快。天津、吉林、黑龙江、内蒙古、新疆、海南、辽宁等地区增速较慢,增速低于6%,特别是天津增速仅为3.5%,在所有省市区中垫底。

3.城市间分化明显,华中地区重点城市增速亮眼

分城市看,城市间经济走势出现明显分化。根据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”对全国291个地级以上城市地区生产总值的监测数据,有8个城市GDP增速高于10%,185个城市GDP增速介于6%-9%之间,占城市总体的六成以上,还有18个城市的GDP增速低于3%,其中,甚至有2个城市GDP增速出现负增长。具体来看,毕节、崇左、安顺、亳州、安康、乌海、遵义、保山等8个城市GDP增速超过10%(含10%),其中除亳州外均属西部地区。

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从GDP规模上看,上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州占据前10位,其中上海、北京均超过2万亿元,其余8个城市除杭州略低于1万亿外,均在1万亿元与2万亿元之间。杭州、南京、青岛等17个城市GDP规模超过5000亿,徐州、福州等62个城市GDP规模介于2000-5000亿之间。2000亿以上城市个数累计达88个,较上年同期增加6个。从GDP规模排名前20位城市的增速来看,除天津增速为3.5%外,其余城市增速均超过6%,其中长沙、武汉、郑州、西安增速居前,分别增长8.5、8.3、8.2和8.2个百分点,这4个城市均属于中西部地区,长沙、武汉、郑州同属华中地区。

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二、全国房地产市场运行情况分析

1.国房景气指数先降后升,近期出现见顶回落迹象

2018年,全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势特点。9月份,“国房景气指数”为101.99,创2012年以来新高。10月份,景气指数出现小幅回落,比上月下降0.05个点,但仍比2017年同月高0.45个点。

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2.房地产开发投资先升后降,住宅投资一枝独秀

2018年1-10月,全国共完成房地产开发投资99325亿元,比上年同期增加8781亿元,同比增长9.7%,为近四年来最高水平,增幅同比上升1.9个百分点,比上年全年上升2.7个百分点。

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从各月投资完成情况看,2018年全年投资增速震荡下滑,二季度、三季度均出现小幅回落,当前投资增速基本稳定在9.7%左右。

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按房屋类型来看,商品住宅共完成投资70370亿元,同比增长13.7%;办公楼完成投4911亿元,同比下降12%;商业营业用房完成投资11886亿元,同比下降9.2%。

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分地区看,东部地区完成投资53136亿元,同比增长10.8%;中部地区完成投资20755亿元,同比增长7.1%;西部地区完成投资21254亿元,同比增长8.4%;东北地区完成投资4180亿元,同比增长15.6%,增幅在四个地区中最高。

3.企业新开工和土地购置意愿较强,先行指标保持较快增长

从先行指标看,2018年1-10月,全国商品房新开工面积为16.9亿平方米,同比增长16.3%,与上年同期相比增幅加快10.7个百分点,自2015年以来,新开工面积增速持续加快,目前达到近六年的新高。

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2018年1-10月,全国房地产开发企业土地购置面积为21963万平方米,比上年同期增加2915万平方米,同比增长15.3%,与上年同期相比加快2.4个百分点,与上年全年相比下降0.5个百分点。2018年1-10月,全国土地成交价款为11695亿元,比上年同期增加2000亿元,同比增长20.6%,与上年同期相比下降22.7个百分点,比上年全年下降28.8个百分点。

2018年全国土地购置面积增速总体呈平稳上升态势。一季度同比增长0.5%,上半年同比增长7.2%,前10个月同比增长15.3%。

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4.房屋销售保持低速增长,中西部地区增长较快

2018年1-10月,全国商品房销售面积达133117万平方米,比上年同期增加2863万平方米,同比增长2.2%,与上年同期相比回落6个百分点,比上年全年回落5.5个百分点。商品房销售额115914亿元,比上年同期增加17787亿元,同比增长12.5%,与上年同期相比回落0.1个百分点,比上年全年回落1.2个百分点。

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分月度看,2018年商品房销售面积和销售额增速均呈现出前高后低、震荡回落的特征。

分地区看,受部分城市限购、限贷、限售等政策的影响,东部地区商品房销售面积增速在各个区域中最低,实现销售面积为56194万平方米,增长3.5%,中部地区实现34697万平方米,增长12.3%,西部地区32636万平方米,增长12.8%,在各个区域中增速最高,东北地区实现销售6728万平方米,增长8.3%。

至2018年10月末,全国商品房待售面积为52789万平方米,比9月末减少402万平方米,比上年同期减少7469万平方米,同比下降12.4%。

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5.企业资金来源渠道偏紧,个人住房贷款增速持续回落

2018年1-10月,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速与上半年相比上升3.1个百分点,但与同期房地产开发投资增速相比低2个百分点。

分资金来源渠道看,国内贷款、利用外资、个人按揭贷款均出现负增长,降幅分别为5.2、35.6和0.9 个百分点,体现了融资收紧和整体降杠杆对房地产企业的影响。企业自筹资金、定金及预收款则保持增长,增速分别为10.8%和16.3%,表明企业自筹和销售改善是保持企业资金来源平稳的重要手段。从比重上看,定金及预收款和企业自筹资金占比较高,分别占资金来源的33.1%和33.6%,与上年同期相比比重分别提高2.5和0.9个百分点,国内贷款和个人按揭贷款占企业资金来源的比重均在14%左右,比重与上年同期相比分别下降2和1.2个百分点。

9 月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为 37.5 万亿元,同比增长 20.4%,增速与上半年持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的 28.1%。其中,个人住房贷款余额为 24.97 万亿元,同比增长 17.9%,增速较 6 月末低 0.7 个百分点;住房开发贷款余额为 7.1 万亿元,同比增长 33.9%,增速较 6 月末低0.3个百分点;地产开发贷款余额为1.45万亿元,同比增长6.6%,增速较 6 月末低 0.4 个百分点。

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6.房价涨幅平稳上升,地价涨幅有所回落

2018年,房价涨幅有所加快。从绝对价格看,2018年1-10月,全国商品房成交均价8708元/平方米,同比上涨10.1%,涨幅比去年同期上升6.1个百分点,涨幅明显提高。分地区看,西部地区涨幅最高,上涨16.0%,东北地区次之,上涨12.5%,中部地区和东部地区分别上涨11.4%和10.6%。

从70个大中城市商品住宅价格指数来看,2018年10月70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨7.6%,涨幅比2017年12月提高3.6个百分点,环比上涨0.8%,连续6个月涨幅超过0.5%,房价涨幅再现抬头迹象。10月份70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)同比价格上涨的城市67个,下跌的城市有3个。

分城市等级看,2018年10月,各等级类型城市房价同比指数均保持上涨,其中一线城市平均上涨1.2%,二线城市平均上涨9.5%,三线城市平均上涨10.5%,四线城市平均上涨10.4%,三四线城市同比涨幅较快。从环比指数来看,10月份一线城市新建商品住宅环比平均涨幅为0,二线城市平均上涨1%,三线城市上涨0.8%,四线城市上涨1.3%,非一线城市房价上涨压力仍然较大。一线城市调控效果显著,涨幅连续15个月保持最低,二线城市房价指数加速上行,三四线城市房价涨幅触顶回落,但涨幅依然较高。

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从城市地价的动态监测数据看,2018年三季度,全国主要监测城市地价总体水平为4286元/平方米,环比上涨1.54%。其中商服、住宅、工业地价分别为7526元/平方米、6977元/平方米和828元/平方米,分别上涨1.17%、2.14%和0.85%。住宅地价仍处于较高位运行,综合、商服地价增速温和上行,工业地价增速略有上升。分城市级别看,一线城市、长江三角洲部分城市住宅地价增速放缓;三线城市住宅地价环比增速超过二线城市。

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7.标杆房地产企业销售形势明显好于全国平均水平,企业拿地意愿较强

1-10月,39家标杆房地产企业实现销售面积33045万平方米,同比增长18.4%,增速比1-9月放缓6.3个百分点;实现销售额46074亿元,增长22.6%。

分企业看,龙光地产、融信中国、中骏置业、新城发展、佳源国际控股等5家企业销售面积增速显著,超过1倍,碧桂园、绿城中国、保利置业、金地商置、深圳控股等5家企业累计销售面积出现负增长。从销售额情况来看,恒大、万科、碧桂园销售总量占据前三位,均超过4000亿元,佳源国际控股、融信中国、宝龙地产、新城发展销售额增速翻番。

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三、分区域与重点城市形势分析

1.东北、华东、华南地区投资和新开工均保持较快增长,华北地区投资出现下降,西北地区新开工面积出现下降

分区域看,东北、华南、华东等3个地区房地产开发投资增长较快,分别增长16.5%、14.7%和14.6%,完成投资3725、13496和34579亿元,占全国投资额的58.4%。华北地区受京津冀投资负增长的影响,整体出现下降趋势,完成投资3725亿元,下跌2.4%。

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西北地区商品房新开工面积出现小幅下跌,其余地区均保持增长,其中西南地区增幅最高,增长25.8%。所有区域商品房竣工面积均出现负增长,其中东北和西南跌幅最大,超过20%。

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2.华东、华中、西南商品房销售面积增长相对较快,华北、东北、华南地区出现负增长

商品房销售涨跌分化,华北、华南、东北地区销售面积出现下跌,其余区域保持增长,增幅均在10%以内,华中地区增幅最大。具体来看,华东、华中、华南、西南分别实现销售面积44047、20744、15331和20091万平方米,占全国销售面积的84%。

从商品房平均销售价格来看,各区域均保持上涨,特别是西北和西南地区,均价涨幅分别高达19.7%和17.2%,华北和华南均价涨幅相对较低,分别上涨2.1%和6.2%。

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3.重点城市投资和销售增速慢于非重点城市,投资增速的差距在继续加大

对比40个重点城市和其他非重点城市,重点城市投资和销售均保持低幅增长,非重点城市增长较快。2018年1-9月,40个重点城市完成房地产开发投资46862亿元,实现商品房销售面积42430万平方米,分别增长5.7%和0.1%。非重点城市完成投资41803亿元,实现销售面积76883万平方米,分别增长15.1%和4.4%。非重点城市增速比重点城市分别快9.4和4.3个百分点。

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在重点城市中,北京、天津、石家庄、福州、长沙、成都等10个城市房地产开发投资出现负增长,其中呼和浩特、银川、三亚等城市跌幅较大,分别下降34.2%、26.5%和25.4%;上海、广州、深圳、南京、杭州等30个城市投资保持增长态势,其中乌鲁木齐、长春、兰州、哈尔滨、沈阳等城市增速较快,超过20%。

从商品房销售面积看,北京、天津、广州、杭州、南京、成都、合肥、青岛等14个城市商品房销售面积出现负增长,特别是北京、天津、广州、石家庄4个城市,销售面积降幅超过20%。太原、长沙、无锡、西安、深圳、温州、郑州等26个城市保持增长态势,除太原增速较高外,其余城市增速均在20%以内。

4.城市间分化显著,三成监测城市商品房销售面积出现负增长

从各城市数据来看,城市间分化趋势较为显著。根据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”对地级以上城市房地产数据的监测,两成半监测城市房地产开发投资出现负增长,三成监测城市销售面积出现负增长,接近五成监测城市销售面积增速超过10%。

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分城市级别看,三线城市是拉动投资增长的主力,四线城市是带动销售增长的主力。一线城市房地产投资稳中有升,销售面积降幅逐渐收窄;二线城市投资稳中有落,销售面积先升后降;三线城市投资增长较快,对全国投资增长的贡献率为43.8%,销售面积保持低速增长;四线城市投资销售均保持较快增长,特别是销售面积对全国销售增长的贡献率达63.3%。

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四、2019年房地产发展趋势展望

当前我国经济运行稳中有变,外部环境发生深刻变化,经济下行压力有所加大,部分企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露。从国际环境看,世界经济政治形势更加错综复杂,地缘政治风险依然较大,主要发达经济体经济走势存在不确定性,贸易摩擦给未来出口形势带来较大不确定性,可能造成外需对经济的边际拉动作用减弱,还可能冲击投资者情绪,加剧金融市场波动。从国内看,基建投资增速下行,金融机构风险偏好下降,信用增长延续放缓态势,小微企业、民营企业融资难问题较为突出,民间投资活力尚显不足,内生增长动力有待进一步增强,把握好稳增长、调结构和防风险之间的平衡仍面临较多挑战。三季度以来,个税改革、支撑民营经济等改革利好政策释放,一些政策效应有待进一步释放。

展望未来,预计2019年我国仍将坚持稳中求进的工作总基调,实施积极的财政政策和稳健的货币政策,坚持新发展理念,推动高质量发展,以供给侧结构性改革为主线,加大改革开放力度,做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作,确保经济平稳运行。对于房地产市场,在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下,既要坚持楼市调控的大方向不动摇,保持政策的连续性和稳定性,又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点,适时适机对部分政策措施进行微调。政策微调的目的是为了保持房地产市场的相对平稳发展,避免市场波动过大,“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变,抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。例如,在上一轮房地产调控中,为了抑制房价过快上涨,限购、限贷政策不断升级,不可避免对部分改善型购房群体造成影响,后期对此可能会有所调整,保障居民的合理住房消费。

通过对2000年以来房地产历史统计数据的分析,考虑到国内外宏观经济环境的变化以影响,同时结合未来房地产调控政策的可能走向,利用有关经济预测模型,大家对未来全国房地产市场的主要指标预测如下:

2018年房地产形势分析与2019年展望


第一,投资增速平稳回落。大家保留此前对2018年房地产投资走势保持“高开平走”的基本判断,预计2018年房地产开发投资将增长9.1%,2019年投资增速进一步回落至6.5%左右。

第二,房屋销售继续回落,后期出现负增长概率较大。随着宏观经济和居民收入增速有所放缓,同时叠加上“去库存”和棚改货币化相关政策的调整,预计未来房屋销售形势会偏紧,销售面积出现负增长概率加大。预计2018年全国商品房销售面积实现16.9亿平方米,下降0.1%,2019年实现16.3亿平方米,下降3.8%。

第三,土地购置和新开工面积在经历2-3年的高增长后将步入调整,重回负增长区间。预计2018年土地购置面积和新开工面积仍保持两位数增长,但2019年会出现小幅下跌。

第四,商品房平均价格涨幅回落。从房价走势来看,预计随着房屋销售面积增速的放缓,房价上涨的动力减弱,市场供求矛盾有所缓解,未来房价涨幅会出现回落。

第五,区域分化特征仍将延续。三四线城市高增长的局面在2019年可能会出现转换,一二线城市市场表现取决于此类城市的限购限贷政策能否适度放松。但在三四线城市投资销售放缓的同时,考虑到对冲效应,一二线城市有关政策微调的可能性增大,其投资和销售形势会好于2018年。

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