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烂尾楼停工,按揭房贷可以不还吗
关键词:烂尾楼停工                来源:91看房               发布时间:2018-10-30               阅读量:321

房价越来越高,但买房的人却从没减少,投资也好,居住也罢,贷款买房都是划算的选择,所以绝大多数业主购买商品房的时候都会贷款,房子还在建设的时候,大家就已经在还贷款了。

烂尾楼的尴尬在于,大家该付的钱都付了,要还的钱也都还了,但就是房子在那里不动弹——有的刚开工就停下了、有的主体工程完工停下了、有的在装修工程的时候停下了……总之项目是好久没有新的进展了。更惨的是,不少开发商都已经跑了,人去楼空。

所以就会给业主带来很大的困扰和愤怒:我的房子都没了,大家干嘛还贷。

要不要还贷,能不能不还贷,我用三点来说明:

第一、房子是开发商的,不是业主的。

在法律上,在楼盘还没有完工之前,只能算作在建工程,是属于开发商的,不存在业主所理解“我的房子” ,虽然道理上都是给咱们业主盖的,但是在烂尾阶段,那些停工的房子,不属于业主,属于开发商,所以才会有银行、施工方、投资人等多方去抢在建工程,业主以为是自己的,所以就不着急,这种想法隐患无穷。

第二、贷款是银行的,不还是不行的。

大家在买房的时候会签走很多流程,签署很多文件,其中有一环叫做办贷款,会签署“贷款协议”,这是与“购房协议”同等重要的合同,决定着你买房的成本,以后每个月的负担,影响着以后的生活。

贷款买房在某种意义上也算全款买房,只不过钱是银行替大家付的,也就是贷款,贷款就需要有担保,在房子没有盖起来交房的时候,开发商给担保,房子盖起来交房以后,是大家拿房子去抵押,这也是为什么办下来房本之后,房本会先到银行那里。

贷款合同和购房合同会产生两种法律关系,在签订的时候,双方的权利和义务就已经明确了,在贷款合同大致说的是,银行在你买房的时候替你付了多少房款,你要多长时间内还清,每个月要还多少,拿房本来办抵押手续等等环节,虽然因为房子而起,但和房子是分开的两种法律关系,也就是一码归一码。

开发商和业主是购房合同,银行和业主是贷款合同,房子没盖起来,业主可以找开发商,钱没还上,银行就得找业主了,如果业主因为开发商没有还贷款,在法律上是说不过去的。银行还是能找业主的麻烦,打官司让你还钱倒还是小事情,在征信系统越来越完善的今天,把业主拉黑才最麻烦,所以不能不还钱。

第三,退房或者还贷,作相对好选择。

当大家看不到希翼,还会继续前行吗?不会!很多人看到房子烂尾了,贷款索性就不还了,以为房子再也没有出路了。事实上要分情况讨论:

一、开发商跑路了。

每个项目都会经过政府的审批和备案,开发商跑路了看着最惨,但这时候最着急找接盘侠的不是业主,而是政府,一方面会安排警察去追捕,另一方面会抓紧找接盘侠,随便一个楼盘至少有几百套房子,几百套房子就是几百个家庭,牵扯的人可不只是几百个那么简单,民生是政府最关切的问题之一,所以并非没有希翼。

二、开发商被抓了。

在法律上有一个说法叫做“先刑后民”,已经刑事立案的纠纷,要等刑事解决后,再来解决民事纠纷,这时候是退房还是等待盘活楼盘就要慎重考虑了。一方面是退房的话,可能会等刑事彻底解决,一年半载?三年五载?时间成本在那里;另一方面即使刑事很快解决了,选择退房也要从警察追回来的资金里分,开发商总共收了一亿的购房款,能追回来的可能只有几千万,要留一部分给没有找警察的人留一部分,然后分给其他债权人,也就包括退房的业主,退钱没有三年五载,很难完成,即便到手上了,也不是全部款项。所以退不退房,并不一定是最优的选择。

三、业主集体盘活。

很多业主会有感概,大家这个楼盘,区位、环境什么都好,为什么没有人解盘呢?一方面大多数房子都卖出去了,接盘侠没有太大的利益空间;另外一方面,楼盘本身有很复杂的债务关系,要解盘就得解决原来的债务纠纷,欠承建商的、欠投资人的钱都要解决,债务关系太复杂,没办法搞定。每一个想要接盘的开发商都要承担巨大的负担,而且都不好解决,这个时候业主的优势就凸显出来了没,业主没有那么大负担,如果要开工,只要把欠施工方的钱还了就可以,甚至时间久的,施工方已经绝望离开的,这笔开销都不需要。

四、有胜诉判决的。

大概两年前,西安有一个小区的楼盘烂尾了,成百上千的业主都在维权,政府部门也很配合:法治社会,必须用法律途径解决问题。业主们觉得很有道理,而且政府也给委派了法律援助律师,立案、审判、判决,开发商从头到位都没有露面儿,不要紧啊,法律上可以缺席判决的,所以每一个业主都拿到了一个“解除合同、返还房款”的胜诉判决。

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