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太原房产市场“金九银十”楼市销售旺季或将不复存在
关键词:太原房产市场                来源:91看房               发布时间:2018-09-29               阅读量:236

虽然近几年来,“金九银十”基本不再延续市场环境好的时候的活跃度,但作为下半年最重要的业绩冲刺节点,在行业强调成交量和资金回笼的当下,开发商仍很看重9月、10月的销售节点,纷纷加速推盘并开启促销通道。目前,太原不少品牌开发商都推出了大幅度的优惠信息,包括恒大、新城等地产企业。

在业内人士看来,“金九银十”期间,以价换量的房企将逐渐增多。但预计今年销售业绩不会有大幅提升,基本保持平缓状态。

低于9折促销吸引购房者

9月份以来,太原市场上最先开启促销的是恒大,折扣优惠覆盖住宅、写字楼、商铺多个业态。具体来说,恒大在售主要项目优惠八九折,绝大多数项目首期支付额降到史上最低,7—8万元就可以下单,甚至还有首付低至3万元的项目,这当中,有些项目额外还可以享受九八折折扣、交一万抵3万、交一万抵5万等。除恒大外,富力、万科、保利等地产先后推出优惠措施。根据付款方式不同,享有的优惠政策也不同。不少项目还推出了部分限量特价房,优惠力度更大。

业内人士表示,9月份是房企冲刺下半年及全年业绩的月份,国庆长假前后各家房企将推出一系列营销活动,每个区域根据销售情况,都会具体制定不同的优惠方式和力度。

某品牌房企营销负责人告诉山西晚报记者,每年“金九银十”,各项目肯定有促销活动,但大家会根据实际销售情况而各有时间节点和力度上的差别。比如上半年销售增幅一般的项目,会将下半年的销售重点放在“金九银十”;年中发力的项目,会把下一次促销时间节点放在年终。

其实不仅是9、10月份,太原不少楼盘早在8月份便开始推盘,让利意愿明显增强。山西晚报记者查阅了克而瑞统计数据,发现全国29个被监控的重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米,环比和同比分别上升4%和14%。随着年内最后一个热销期的临近,部分楼盘将纷纷上市,9-10月间供应量将有显著提升。

业内人士表示,以价换量的房企将会越来越多,很多大房企已经按序时进度完成计划指标,目前还在争取更高的目标,但发展速度有可能放缓。

下月市场预计不会太火爆

从太原市大环境来看,目前优质热门地块的地价已处于较高位置,房企土地储备充足,下半年土地购置也会放缓,资金需求相对稳定,大房企以价换量的需求并不迫切,中小房企即使降价促销效果也不理想,因此促销动作会带来一定效果,但优惠幅度不会太大。此外,全国楼市降温明显,特别是一二线城市的新房市场,“金九银十”业绩平平,销售不复以往火爆局面。

今年下半年以来,全国调控政策持续升级。住建部等七部门在全国包括太原在内的30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,之后监管层再次重申“遏制房价上涨”。在此背景下,根据克而瑞统计数据显示,2018年8月份,受季节性因素影响市场销售情况平稳,全国32家房企合计实现销售5012亿元,与7月份业绩规模相比基本持平,同比仅微增0.1%。

分析人士认为,随着房地产调控“因城施策”的深入,不少房企出现了业绩上涨乏力的现象。太原市近两年量价普遍上涨,今年逐渐出现大型房企上涨速度放缓的迹象。“金九银十”期间房企销售业绩不会有大幅提升,基本保持平缓状态。

未来政策不可预知房企看淡市场

一位房企营销负责人说,“在控制房价上涨的主基调下,房企对未来政策不可预知,看淡市场也难免。尽管房企的利润增长情况较好,个别企业甚至出现爆发式增长,但并不能代表今年的整体楼市。当下,调控趋紧、市场高压,房企对于后市的判断并不太乐观,不少房企提出了加速回款、减缓拿地节奏、降负债降杠杆的要求。”

土地成交情况印证了各房企的操作思路。随着楼市调控的深入,土地流标现象逐渐增多。根据某地产研究中心统计数据显示,二线城市连续两个月土地流标创造最近几年纪录,8月份流标土地高达71宗,超过7月份的68宗。

某房企营销负责人说,一线市场活跃度很强,但受调控政策影响很大;三四线没有调控,但市场消费存在非理性因素,量价持续上涨没有支撑。市场出现变化后,三四线城市冷清得会更快。

众多业内人士纷纷预计,未来一年内全国房地产销售将放缓,放缓的原因主要包括银行向购房者放贷的严格监管,以及市场相较于2017年需求转弱。某名盘销售人员坦言,“成交量受政策影响很大,如果不限购、限贷,太原房地产市场的活跃度比现在要好很多。相比周边相邻省份的省会城市,太原市基本属于洼地,依然具有吸引人的优势。”

对太原楼市而言,政策影响效果到底有多大,楼市何时会出现新的拐点,有业内人士预言,可能在四季度或年末会有体现。

房产投资者切记要把账算清楚

经过多轮政策调控的洗礼,市场以及购房者均已变得更加理性,但仍有少数购房者盲目投资房地产。

政策实行限购、限售后,按照正常流程,房屋投资、周转周期将变得更长。以投资一套期房为例,项目需要两至三年的工期,如果顺利的话,交房后最快两年时间拿到房产证。两年之内出售税费较高,市场竞争力低于满两年出手的房屋,所以如果能在市场正常价位出售,很可能需要等6-7年的时间,投资成本回收时间较长。在持有投资房产期间,房子只可以出租回笼资金,而不能销售、不能过户,需要现金时不具备快速变现的能力。按照太原市中小房产投资者的投资规律来看,投资期房至少需要六七年时间。而六七年以后的市场情况具有不可预见性,届时可能会对二手房销售提出更高的门槛,例如限售年限增加、交易转让税费提高等,这些都会让投资炒房承担巨大风险。

与此同时,就太原市www.yzc262.com市场来说,商品住宅靠出租获得的收益率相对较低。举一个太原市区内较为普遍的例子,一套100平方米的房子售价120万元,月租金2500元,租售比为1:480。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300—1∶200。如果租售比高于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶300还是低于1∶200,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

因此,投资买房之前,一定要计算清楚倒手和出租的投资回报率,不可盲目跟风买投资房。

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